投資用不動産ノート

東京都心では土地の値段が上がっているという。
そして、東京都心では様々な再開発が行われている。

とはいえ、都市計画の教科書をみれば、区画整理や市街地再開発のような都市計画事業においては、開発利益で工事代金を支払うわけだから、再開発をすれば「絶対」に土地の価値は「上がる」、いや「上げる」ことになっているのだ。

鑑定士だって、その再開発の内容をしっかり将来にわたっての可能性や工事する前の環境などをチェックしているわけじゃない。慣例にのっとり、再開発前よりも再開発後の評価を自動的に上げているだけ。評価があがれば、価格もあがる。

結局、鑑定士が「地価公示」という国土庁系列の公共事業で養われているところに問題があるのだろう。本当は、自分の力で判断したい人だって居るだろう。プライドがあれば。

でも、みんな、「えっ、そんなに低いの？　あなたの鑑定おかしいんじゃないの？　来年は別の人に頼もうかな〜」といわれたくないから、右に同じく、評価をしているだけ。

この本は、本当にこれで、自らの資産は守られるのだろうかと真剣に悩ませてくれる本。

欧米では、周りの環境や景観、そういったものの価値まで含んで、土地の評価がされている。日本は、そうじゃない、未だに開発一辺倒。

この本で想ったのは、会計業界みたいに「地価公示の国際標準」にあわせろと外圧かなんかでいわれて、「はい、そうですか」、となったときに、今の土地の値段は何処まで下がるのだろうか。また特に人口減少時代に入って、土地があまり出したとき、どうするのだろう。

本当に不動産鑑定士制度は、我々の財産を守ろうとしてくれているのかと不安になるけど、一国民にはどうしようもできないわけです。

本件の補足です。

公的地価は、分科会と呼ばれる地域の鑑定士がお上（国土交通省）の指示に従った「あるべき」価格に収斂させるため、年に２回も各４ヶ月程度をくだらない議論に投入して決定されます。

ですから、価格誘導がなされているため、市場価値を反映していません。

公示価格をめぐる国の「情報操作」を非常な努力で論証した力作だと思う。地価高騰のバブル経済の研究書は、思ったより少ない。そんなか、この著書は、不動産関係者のみならず、マイホームを夢見る庶民必読の本かもしれない。ただ緻密な論証のためか、細かな数字がでてくるが、大局を読むだけでもよいと思う。著者は、今後とも地価は下がり続けるという。そして、地価の下落は日本経済に大きな打撃を与えるといい、巻末に『ストップ・ザ・地価下落〜これからの地価を考える』という提言を紹介しているが、ここだけでも読む価値がある。余談であるが、僕はこの本を読んで、街の不動産屋さんに対するイメージが変わった。

例年春に発表される公示地価。しかし公示地価は実勢をまったく反映していないのではないか、と指摘する人は多い。本書の著者は不動産鑑定士であり、多くの顧客の声を聞いてきた立場から、これまで不動産に係わる専門家と称する人々が口を閉ざしてきた「ホンネ」を吐露している。

その証言は驚くことばかり。すなわち公示地価は国土庁（現国土交通省）が、バブル時代に実勢価格とあまりにかけ離れてしまった公示地価を実勢価格に近づけるために行った「トリック」だというのである。著者によると、そのトリックの正体は「選定替え」にあるという。「選定替え」とは、評価する対象地点を変更することだ。地価の上昇率は、同じ地点の前年の評価額と比較して決められるが、選定替えによって新たに選ばれた土地は前年の評価実績がないため、地価上昇率を算出しようがない。そこに目を付けた国土庁は、低い水準の土地を廃止して、替わりの新しい地点（選定替えをした地点）には高い評価額を付けた。これを何年か繰り返し、公示地価は実勢価格に近づいていったのである。その上昇倍率は実に７倍という。

ところがバブル崩壊後に地価は急落し、ピーク時の４分の１にまで下げ戻った。しかし公示地価は高どまってしまい、今度は引き下げる必要がでてきてしまった。しかし国土交通省はその方策をとらずにきた。それにはワケがある。実際は公示地価を下げるのは可能だが、選定替えのカラクリがばれるのを恐れたのではないか、と著者は指摘する。しかも現在の公示地価は、実勢価格と乖離しているばかりではない。相続税評価などでは時価超過を誘発し、相続時に不当課税に苦しむ人々も生み出しているという。それは著者によれば「違法評価であり、違法課税である」というのだ。

だが、この現実を最もよく知っているはずの不動産鑑定士など不動産を扱う業界の人々は、なぜか声をあげようとしない。著者の鉾先は、欺瞞をおおい隠そうとする行政にとどまらない。沈黙する羊たち……若手の不動産鑑定士に「こころざし」を堅持せよ、というエールを送るのだ。不動産の税務評価に関しての裁判を多数手がけ、行政に対しても多くは勝訴を勝ち取ったという著者の熱気が伝わってくる。